万通地产董事长：10转增10的拆分对股东最有利_房地产
3月20日，万通地产股东大会在万通中心写字楼四层如期举行。 参会股东对于董事会2008年度工作报告等12项议案进行表决。股东大会由万通地产董事长冯仑主持，对于投资者提问有问必答，会场气氛轻松而热烈，所有议案表决均100%通过。 万通地产年报在2月20日华丽呈现。净利润暴增两倍有余令其在房地产上市公司中分外抢眼。2008年，万通地产实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%；归属于母公司所有者的净利润达到5.27亿元，同比增长两倍多；每股收益1.04元，同比增长184.28%。 但是会议现场上，股东对于08年的年报还是提出了几个疑问，如公司的高利润分配方案是否合理？公司负债率降低是好是坏？还有公司高管的薪酬问题，以及未来公司的发展前景。 万通高管将如何解读2008年报？ 高送转高分配 是否会使公司含金量下降？ 万通地产2008年报亮相后一大惹人注目之处便是高利润分配，推出了10转增10派3.5元的分配方案。万通以08年末总股本5.07亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.50元(含税)，共计派发现金红利1.7745亿元，占净利润的33.6%。 为何在2008年房企普遍现金吃紧的情况下，进行高送转高分红？万通的经营性现金流由2007年的8.11亿元下降到目前的负6.39亿元。激情分红的背后难免面临资金压力。 难道是为下一步的融资做准备？ 一位流通股股东代表发问，10送10的高送转是否会稀释公司净资产？如果公司后续发展跟不上，从长远角度来看，对于价值投资者来讲含金量是否有所下降？ 董秘程晓晞表示，从财务的角度来讲，公司的总净资产不变，每股净资产被摊薄。资本公积金减少，股本增加只是结构发生变化。 冯仑说，其实这样10转增10的拆分对股东是最有利的。一股拆两股，总的东西没减少，但是蛋变成鸡了。当利润比较好的时候，不要全部分完，我们如果把利润都分完，蛋就都拿走了。像我们10派3.5元，分掉三分之一，剩下的蛋还能变成鸡，这样照顾到眼前和未来。 负债率降低但预收账款下降 业绩增速是否放缓？ 在股东大会上财务总监云大俊表示，万通在2008年大大改善负债比率，负债率从07年的67.26%下降到08年的54.96%。 之前有业内人士指出，万通地产2009年的业绩前景并不乐观，公司目前的存货只有10亿元左右，要达到去年的业绩还要再多卖出30多亿元。万通地产去年在北京新城国际的项目毛利很高，但如果今年没有类似的项目，形势将很不乐观。 一位中小投资者不解：对于房企来说，到底是负债率高好还是低好？ 对此，云大俊说：从原则性回答你的问题，当市场好，负债率高没有问题；当市场波动时，负债率低，公司财务比较安全。 而该股东也表达了对预收账款下降的担忧。 万通在资产负债率下降的同时，2008年预收款项10.65亿元，较上年同期减少66.47%。公司未来业绩的预收账款同比下降，以后业绩增速是否有可能放缓？ 总经理徐立表示：应收账款从公司结构上是负债，但是相对有两个层次的意思，一个是未来确认收入，利润贡献的一部分；但是当房价下滑，出现退房现象，便成为负债，某种程度也是风险。 冯仑接过话题，我们行业还面临着缴税的问题。 房地产是一个预先征税的行业，*府按照预收房款征税，多退少补，实际上从来不退，所以对现金压力很大。产品还没销售呢，先把税收走了，如果市场变化，成本价卖了，这一部分税也不退。还有结算收入之前，要清缴土地增值税，如果房价下跌，土地增值税也已经交了，这也不退税。 在这个市场中，*府是超级优先股，我们是普通股。希望大家能理解房地产公司在这个环境下的发展，房地产公司业绩能持续保持稳定是一个巨大的挑战。有时候也要忍受短期波动。 董秘表示 员工薪酬大增是误算 在万通2008年亮丽年报中，职工薪酬一项受到争议。 之前有媒体报道万通人均工资达92.8万元，同比增长70%。而万通地产众高管平均薪酬远低于92.8万元平均数，总经理徐立只拿了80万元。 股东大会上，投资者也抛出了这个疑问。 董秘程晓晞解释：年报中披露的本期支付薪酬是合并报表中的数据，为公司全部员工的薪酬总和，而年报中披露的公司在职员工118人指母公司，实际上所有员工有500多人。 若以500职工粗略计算，万通员工平均薪酬约为21.8万元。 冯仑说，我们工资是比较低的，今年还减工资了。投资者也表示理解：万通薪酬在房地产公司里不算高的。 公司未来发展前景： 坚定走市场化 会上，一位股东提到万通联手中体产业开发三亚奥运村项目，这个项目与常规项目有何区别？ 借此话题，冯仑再次强调万通要细分商品市场。 冯仑说，最近三五年，我们的*策，媒体，消费者形成一个思考的逻辑，就是房地产问题住宅化，住宅问题道德化，结果导致去市场化。万通不做保障住宅，而是在商品住宅中再细分市场。此次的"三亚奥林匹克国际村"项目，聚焦的是高端度假住宅。 冯仑透露，这次的联手合作，*府在地价给与很大支持。据悉，三亚市*府为了促成这一明星项目落地海棠湾，亦抛出大红包：这一约2200亩的综合体项目的总土地价格仅在16亿元左右。 能够牵手奥委会开发房地产市场，完美的诠释了冯仑"傍大款，走正路"的路线。 此外，对于中国未来房地产市场的发展，冯仑认为，借鉴国际经验，中国未来的房地产问题会写字楼化。从全球角度来看，商用不动产的市值会高于住宅不动产。在纽约，商用不动产的市值与住宅相比的比重是3比1，盈利能力最持久的是商用不动产。 冯仑说，万通趋向于商业不动产，坚定的做市场化，回避市场弱的地方，同时也回避了跟*府之间的灰色地带。我们在市场上和客户沟通，如果进入*府*策复杂的地带，会对公司治理，价值观引起偏差，所以我们坚定的做市场化，凭专业能力创造价值。 总经理徐立透露，自去年11月开始运营，目前万通中心的出租率为40%左右，预计出租率达到85%将会盈利。